作者：李佳

​3月，张亚东交出他执掌绿城中国（03900.HK，以下简称“绿城”）后的第一份成绩单。

2018年，绿城未完成其年度销售目标1600亿元，实际完成1564亿元。曾经一度名列行业前十的绿城，在2018年公司排名已掉至第17位，销售额增幅也创下近三年最低值，增速排在20强房企的末尾。同时，2018年绿城实现净利润仅10.03亿元，同比下滑54.18%。

在此背景下，绿城仍然提出2019年考核目标1800亿元，争取实现2000亿元。截至2019年4月，绿城销售金额为383亿元，仅完成全年目标的21.3%，这无疑将给绿城下半年的运营带来巨大挑战。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，绿城中国以68.21的综合得分，位列第14位。

土地储备不足，去化压力下降

2018年，绿城新获取项目近80%集中在一二线城市，补仓了北京、上海、广州、杭州、天津、合肥、重庆、西安和福州等全国性和区域中心城市，基本完成了全国重点城市圈的布局，同时对于部分政策相对宽松、市场健康、项目周转快的三四线城市，适当补仓，以支撑公司规模性和资金流动性。

全年绿城新增项目共计37个，主要分布于京津冀、长三角、珠三角区域内优质城市，总建筑面积约为719万平方米，同比减少26.3%，归属于公司的约为420万平方米；总成交金额约517亿元，其中归属于公司支付的约为339亿元；预计新增可售金额约1276亿元，其中归属于公司权益约751亿元，新增土地平均楼面地价约每平方米人民币11398元。

截至2018年末，绿城共有土地储备总建筑面积约3247万平方米（包括在建及待建），同比增加7.5%，其中按照权益计算约为2032万平方米；总可售面积约为2238万平方米，权益可售面积约为1387万平方米；楼面地价平均成本约为每平方米人民币5878元。一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。

绿城2018年实现签约销售面积812万平方米，同时基于土地储备的增加，导致绿城2018年土地储备倍数较2017年增加9.6%至4.0，但依旧不及行业中位数水平，土地储备仍需增强。

2018年，绿城采取积极多样的营销策略，投资项目整体去化率为68%，其中一二线城市去化率达71%。新增房源销售情况良好，去化率达70%。去库存成效显著，存量房源去化率达63%，从年初的人民币410亿元下降到年末的人民币151亿元。“存货/平均预收账款”指标也由2017年的2.49降至2018年的2.3，同比下降8.26%，去化压力为近五年的最小值。

从近五年来看，绿城的预收账款周转率整体呈现下降趋势。其中2017年，绿城的预收账款周转率降至近五年的最低值0.8。截至2018年，绿城的预收账款周转率已经回升至0.91，预收账款结转收入的速度开始增加，但仍不及行业平均水平。

净利率下滑近5成

绿城的收入主要来自于物业销售，同时也包括酒店运营收入、物业租金收入、项目管理收入、销售建筑材料收入、设计及装修收入等。2018年绿城的收入为603.03亿元，同比增加43.7%，主要是物业销售收入的增加。

得益于物业销售收入的增长，绿城2018年实现毛利137.52亿元，较2017年的毛利80.76亿元增加70.3%，实现毛利率22.81%较2017年的19.25%增长3.6个百分点。

年报显示，若撇除绿城在收购附属公司时产生的公允价值调整对成本的影响，2018年绿城实现物业销售毛利率为31.1%，较2017年的31.8%略有下降。主要是应用国际财务报告准则第15号“客户合同收入”确认的重大融资成分对收入、成本的影响，若剔除该因素影响，2018年绿城实现物业销售毛利率为32.8%，较2017年的31.8%有所上升。

虽然毛利率有所上升，但是绿城的全年净利润仅10.03亿元，同比下滑54.18%，并且净利率和归母净利率已经连续两年下滑。受股东应占利润下滑影响，绿城归母净利率从2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%。净利率从2016年的7.67%降至2018年的3.94%，为近五年的最低水平。

绿城表示造成净利减少的主要原因是2018年度出售附属公司产生的净收益减少、年内计提的物业减值亏损拨备有所增加以及因人民币贬值而对公司若干外币计提未实现汇兑净亏损。

债务结构稳健，偿债能力提高

虽然盈利欠佳，但绿城在债务结构和资金方面的表现都较为稳健。受益于第一大股东央企中交集团的资信支持，绿城2018年总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2017年持平。银行存款及现金（包括抵押银行存款）为482.19亿元，比2017年有所增加，为一年内到期借款余额的2.76倍。

2018年绿城调整后的资产负债率为71.84%，较2017年的72.37%下降0.5个百分点，净负债率较2017年增长8.9个百分点至55.29%，两项指标均维持在行业中位数以下水平。

2018年绿城积极开拓融资渠道，控制综合融资成本。境外融资方面，于2018年7月获得两笔规模总额达美金14亿元的境外融资，规模更大、利率更低、年期更长，有助降低公司借贷成本，并进一步优化了公司的债务结构。境内融资方面，绿城全年境内共发行约人民币201亿元，综合成本为5.46%；发行公司债人民币逾90亿元及短期资券40亿，年利率为4.73%至6%。

同时，2018年12月，绿城以27.18亿元收购百年人寿保险股份有限公司9亿股股份，成为其单一最大股东，进一步壮大了金控平台。未来，绿城将在保险产品、健康管理、养老服务和投融资等方面开展多层次业务融合，与主营业务形成协同效应，为战略升级提供有力支撑。

绿城反映短期偿债能力的两项指标，近五年来总体呈现出增长趋势。其中，绿城2018年调整后的速动比率为1.15，同比增长8.5%，位于行业中位数之上。绿城调整后的现金比率在2018年达到近五年的最高值0.52，较2017年增长33.3%，同样超过行业中位数水平。综合来看，绿城的短期偿债能力较好。

同时，绿城反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”在经历了连续两年下降之后，在2018年首次回升。2018年绿城“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”为0.63，同比上升14.5%。

对于尚处于“磨合期”的张亚东来说，2018年绿城业绩并不算好。除了在债务结构及现金流状况上保持着一贯的稳健以外，绿城各个财务指标都输给了国内的房企同行。

对于今年上半年绿城的销售表现，张亚东表示“今年上半年绿城货值极少，或许导致上半年的销售排名下滑。下半年有房子可卖，但集中了全年70%的销售目标，压力会很大。”同时，“我反复跟自己强调，绿城是自己跟自己的过去比，总体上还是在进步的。但跟优秀房企比仍有空间。”