作者：正略咨询《企业战略的落地实施

和创新发展》研究课题组

组长：崔玉莲

副组长：崔熳秋、侯梦喜、刘宝友

指导专家：赵民、刘非、邓明时

组员：季睿、张晨琳、左鹏程、周倩

马荣龙、肖遥、李绍拓、仇德涛

据统计，中国的一线及省会城市房屋抵押借款有近十万亿规模，房抵业务始终保持相对旺盛的市场需求。

房产抵押贷款（下称“房抵贷”）是消费贷的一种，是指借款人以名下房产（住宅、商业和别墅等）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。因房产价值稳定、价格透明和交易性高，其一直都是中国家庭的重要资产，所以围绕房产而进行的贷款业务市场潜力大、发展快。据统计，中国的一线及省会城市房屋抵押借款有近十万亿规模，房抵业务始终保持相对旺盛的市场需求。

房抵贷市场发展现状

1.银行的房抵贷业务监管日益严格

最开始房抵贷是和所有金融业务一样，随着国内刺激消费和支持中小企业融资而发展起来的，目前也是部分消费者和中小企业较青睐的融资方式。

随着2016年房地产市场的火爆行情，房抵贷却成为炒房者违规购房的重要筹款方式，被认为是助推房价上涨和楼市疯狂的推手。

从2017年下半年开始，银监会要求银行对房抵贷实施严格监管，当年9月北京、南京和广州等地区银监会相继发文，重点检查“消费贷”和“房抵贷”等资金违规流入房市，其他地方银监会也下发通知，严查额度较大的消费贷流入房地产领域。

随着监管趋严，部分银行采取提高利率和控制额度等措施收紧房抵贷业务，并对金额较大的房抵贷要求采用受托支付方式，甚至小部分银行暂停该业务。

2.网络小贷、小贷担保等机构的房抵贷资金来源受限

网络小贷是非金融机构中开展现金贷和房抵贷较多的机构之一，其以前开展房抵贷主要通过资产证券化、自有资金放贷和助贷等模式。

随着2017年底，整顿现金贷业务141号文（下称“141号文”）提出以信贷资产转让、资产证券化等名义融入资金应与表内融资合并计算，并与净资本挂钩，导致互联网小贷开展房抵贷业务资金来源明显受限。

虽然小贷和担保也能开展房抵贷业务，但是受自于杠杆倍数和业务区域，难以大规模开展，比如：小贷只能在本地开展业务且从金融机构融资不能超过净资本50%；担保公司要求对贷款担保杠杆倍数不超过注册资本的10倍。

3.互联网金融（P2P）的房抵贷业务萎缩

以前网络小贷、小贷和担保可以借助P2P在线上发标开展房抵贷，但是随着2016年银监会《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》（下称“1号文”）提出同一自然人在同一P2P借款余额不超过20万元，所有P2P借款总额不超过100万元；同一法人或其他组织在同一P2P的借款余额不超过100万元，在不同P2P借款总额不超过500万元，限制了金额较大的房抵贷业务通过P2P渠道发标。

为突破1号文限制，2016年8月-2017年7月P2P通过与金交所合作把P2P大额借款拆分继续开展房抵贷业务，但是2017年7月《关于对互联网平台与各类交易所合作从事违法违规业务开展清理整顿通知》（简称“64号文”）的出台，这一合作渠道也被封堵。

房抵贷市场发展风险

房价下跌对房抵贷市场造成影响，但影响有限，主要影响存量的房抵业务，新增抵押贷款业务按照最新市场情况估值，所以新增业务对公司单独产生影响的可能较小，主要影响的客户的额度。

存量的房抵业务前期放款抵押率一般都控制得比较严，评估时会相应压低价格，因此小幅度的下跌并不会产生较大影响。

一位从业者认为，除非房价暴跌，比如下跌超过20%时，房抵贷市场所受影响就会相当大，但目前来看并无这种现象。

除房价下跌外，房抵贷市场还面临以下四大风险及挑战。

1.抵押物变现处置的风险

对房抵贷平台而言，抵押物的核心在于变现速度，而非抵押物本身价值的高低，一般客户逾期后，若资产处置流程繁琐，时间成本、人力成本则较高，所以房抵贷平台可能同客户协商卖房来加快进度。

2.贷款额度评估不准确的风险

若金融机构对房屋估值过高，放款额相应变高，则产生风险损失的可能性和损失程度更高。

3.客户信息调查不全面的风险

客户有多头负债现象，非持牌机构不能上传征信，例如大部分P2P，只能侧面调查，或者借助第三方数据来进行额度审批。

4.获客渠道存在压力

房抵贷市场新增客户很少，往往是做存量客户的业务，这样的客户在借新还旧时压力就会很大，所以2018年下半年整体形势不太好。

房抵贷市场发展趋势

1.规范发展，市场稳中向好

近期不少银行通过更紧的额度投放、更严格的审批条件卡住房抵贷业务申请，房抵贷业务出现下滑，这主要是受监管约束的影响，并非受需求影响。

虽然，以后监管部门对房抵贷行业的监管只会越来越严，但是，这有利于房抵贷行业规范健康发展，而且严监管并不等于限制发展，只要是符合条件、有利于促进中国经济平稳健康发展的行业，政府都是会大力支持的，未来规范化发展将成为房抵贷行业发展的主流。

虽然，近年来我国居民端杠杆利率增长速度偏快，但是与国际总体水平相比，我国居民端杠杆率水平总体健康，而且还有一定的上升空间。我国2017年居民部门杠杆率虽然上升到49%，但是与美国和日本等发达国家相比，我国居民杠杆利率较低，处于可控范围之内。

2.融资渠道多元化

房抵贷公司的融资渠道主要包括银行、信托、P2P和小贷公司，其中银行成本最低，大约在6%-7%左右，信托融资的成本在10%-15%左右，而P2P和小贷公司的融资成本则要达到18%以上。

然而，银行融资虽然成本低，但要求多，很难把流量充分运用。而企业也很难找到那么多优质客户满足银行的需求，因此，通过信托渠道融资是一种比较常见的模式。事实上，穿透信托资产会发现，很多资金都是来源于银行。

例如，于2018年11月7日在纽交所挂牌上市的泛华金融，据其招股说明书资料显示，泛华金融的主要融资渠道来源于信托。在2016年、2017年及截至2018年上半年，泛华金融的房屋净值贷款总额由信托贷款模式资助的占比分别为94.1%、95.4%及99.8%。与泛华合作的信托公司主要包括中国对外经贸信托有限公司、中海信托股份有限公司、渤海国际信托股份有限公司、中航信托股份有限公司，其中中国对外经贸信托有限公司为最主要融资渠道。

3.房抵贷资产证券化成为可行路径

各参与方在布局房抵贷业务时，无疑都期待未来能够走上资产证券化道路，实现低成本融资以保证业务发展的持续性。当前非银机构资产方基本只能通过小额贷款或租赁保理等其他“名目”在交易所市场发行ABS，如市场上较为知名的平安普惠宅E贷系列产品，据CNABS数据统计，截至2018年12月已发行15期，募资规模共计196.37亿元。

非银机构资产方想要实现房抵贷资产的资产证券化，在展业时首先要注重展业合规性，通过信托计划合规放款，保障房抵贷资产具备流通性和流转可行性，其次要注重资产质量，尽量布局优质资产。

据了解，当前监管对非银机构发行房抵贷ABS的态度是，当前只鼓励机构背景相对较强的资产方发行，如拥有银行、保险等股东背景的投资机构。

总结

房抵贷由于自身利率较低、期限较长、额度较大、审批通过率高、贷款用途广、还款方式灵活等众多优点，再加上监管趋严、行业趋向规范化以及我国居民消费观念升级，短时间之内中小企业融资难的困境难以解决，贷款资金可用于消费和生产经营的房抵贷虽然在整顿期间发展较慢，但是无论是从需求、政策、发展空间来看，房抵贷业务前景依然广阔。

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编辑：Pimi

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