土拍讯根据土拍大数据显示，2019年前三季度，常州市区经营性建设用地共成交110宗（含安置用地），成交面积339.48万㎡，成交总金额469.57亿元。其中涉宅用地共成交36宗，成交面积254万㎡，成交总金额440.82亿元，平均楼面单价7728元/㎡。

土地篇

//

同比分析——土地总出让金469.57亿元，同比增长45%

//

自2017年常州市区重启土拍以来，土地出让面积和成交金额一直呈现递增的态势。2017年总出让面积131.38万㎡，总揽金126.64亿元；2019年总出让面积344.05万㎡，达2017年总出让面积的2.6倍，总成交金额469.57亿元，为2017年的3.7余倍，常州土地市场热度逐年渐增。

//

成交分析——上半年迎来大爆发，5月揽金211.43亿元创峰值

//

从月度挂牌及成交走势来看，4月挂牌123.94万㎡、5月成交115.44万㎡，均为去年同期6倍有余。5月涉宅用地总揽金211.43亿元，位居全国第四。在上半年“紧锣密鼓”的供地节奏后，下半年常州土地供应成交量价齐跌，6-9月共成交87.9万㎡涉宅用地，总揽金131.66亿元，略显“疲态”。

//

区域分析——武进领跑主城区，钟楼区单价最高

//

从成交宅地的区域来看，武进区成交面积和金额均遥遥领先。其中，成交面积98.58万㎡占市区总成交面积的38.8%；成交总金额为152.69亿元占市区宅地揽金总额的34.64%。从宅地成交楼面单价来看，钟楼区占据主城优势，以8440元/㎡的楼面单价独占鳌头，天宁区7894元/㎡次之。武进区虽为供地大户，但出让宅地中乡镇居多，成交楼面单价7103元/㎡居末。

//

供应分析——供需有度！2019年土地供应计划已完成134%

//

截至9月底，常州市区涉宅经营性国有建设用地实际供应4025.46亩，供应完成率134%。其中，中心区仅剩105.3亩的差额，新北区、武进区（含经开区）均已超额完成，常州土地市场供应几乎“清盘”。值得一提的是，新北区1宗宅地因指标调整后重新挂牌并顺利成交，仅钟楼区1宗涉宅用地流拍，共计215.5亩，实际成交宅地面积3810亩，相较于全年3000亩的供地计划，实际完成率达127%。

//

溢价分析——11宗宅地溢价率50%以上，最高溢价率108%

//

从溢价率月度走势来看，基本呈现曲折下降的趋势。4月高调起步，5月达到峰值，6月渐趋回落。具体来看，在前三季度成交的36宗宅地中，有11宗宅地溢价率在50%以上，有2宗地块溢价率甚至达到80%以上，多场土拍呈现火热的“拉锯战”场面，“高溢价率”拿地成常态。其中，新北区奔牛镇兴奔路以东、南观路以南地块，成交总价为3亿元，溢价率达到108%。

土拍研究院点评

楼面价持续攀升，各区域最高楼面单价均“破万”

经历了上半年“井喷式”的土拍，常州整体土地市场回温明显，共诞生5宗“万元地”。钟楼区、天宁区、武进区各诞生1宗，新北区共2宗，常州“万元地”扩至11宗，各区域最高楼面单价纪录均被再次刷新。不难发现，以上5宗万元地都诞生于上半年，4、5月份最为集中。

这一方面主要是由于上半年“小阳春”行情的蔓延和延续。今年3-4月份，全国房地产市场开始如季节般复苏，常州迅速抓住这一波机遇，大量、优质地块“和盘托出”，借助供地“窗口期”集中出让，高楼面单价、高溢价蔓延，多宗“万元地”应势而生。另一方面，这也是优质地块在恰当行情下价值的凸显。

本土房企持续深耕，新晋房企抢滩激进

与周边城市房企布局较为不同的是，常州土地市场基本可以划分为以新城、嘉宏、黑牡丹等为代表的常州本土开发商以及以中海、龙湖、碧桂园、美的等为代表的品牌开发商。

今年以来，蓝光3.47亿元竞得武进区华通路南侧、常和路西侧地块；融信13.9亿元竞得钟楼区茶花路东侧、玉兰路南侧地块；大发8.74亿元竞得天宁区季子路北侧、迎宾路西侧地块以及武进区礼嘉镇礼百路东侧、百兴路南侧、礼毛路以西地块；三盛4.58亿元竞得武进高新区新知路东侧，龙帆路南侧地块。至此，蓝光、融信、大发、三盛成功进驻常州土地市场，常州主城区外来房企阵容再扩。

此外，常州土地市场不仅吸引了众多房企新面孔的争相入驻，诸多老房企对于拿地补仓和储备也是“虎视眈眈”。碧桂园51.25亿元竞得新北区3宗涉宅用地成上半年土拍中最大赢家，嘉宏、光明、新城、万科分别斩获2宗宅地紧随其后。至此，常州主城区各版块房企阵容中坚力量逐渐形成。

张驰结合，常州2019年度供地计划超额完成

值得关注的是，常州今年的3000亩经营性用地供应计划截止五月份已完成近九成。进入下半年，整体土地市场行情走向冷静，常州的土地供应也已超额完成，可以说，今年的土拍已经画上圆满的句号。

相比较2018年，今年的土地供应可谓是提前而又集中。主要有以下两个方面原因：一方面，2018年下半年先后有10宗地块遭遇流拍或终止挂牌，房地产市场下行趋势明显。而进入2019年上半年，市场显著回暖，“小阳春”态势在全国大部分城市蔓延，常州在这一波土地行情中抓住供地机遇，4月份进入供地高峰期，5月土地成交揽金211.43亿元居全国第四，达到峰值。另一方面，自2017年重启土拍以来，常州供地节奏一直较为缓慢，受2018年下半年市场行情的影响，常州土地市场经历了一个较长时间的“空窗期”，土地储备已几乎消耗殆尽。此外，新的一年，房企战略调整，以及对常州市场信心的恢复，拿地补仓和进驻抢滩势在必行，上半年常州土地市场的热度也是预期之内。

土地市场综述

近年来，常州聚焦区域融合，主动融入长江经济带、长三角一体化发展等重大国家战略，深化苏锡常一体化、锡常泰跨江融合发展，城市集聚辐射带动力不断增强，经济发展持续向好，人才政策不断优化，商品住宅市场需求渐趋旺盛。尤其是经历了3年的土地断供期，目前城市库存去化良好，周期保持相对稳定、健康、需加强供应阶段。

2019年前三季度，常州土地市场政策、融资均相对宽松，“窗口期”凸显，新晋房企、本土房企、深耕房企竞争激烈，多宗土地价值得到极致认可。当下，整体土地市场行情下行，多城多宗土地流拍，而常州今年土地供应已超额完成，成功进入“番外”，整体形势较好。

楼市篇

//

库存分析——整体去化周期保持低位，新北区仅3.6个月

//

截止2019年8月底，常州市区商品房库存为198万㎡，其中，武进区80.11万㎡占主城区整体库存的40.5%，钟楼区46.88万㎡次之，新北区31.54万㎡居末。去化周期方面，钟楼区8.4个月最高，新北区仅3.6个月。整体来看，新北区库存、去化周期双双低位，房地产市场健康、活跃；武进区库存与去化周期几近反向，成刚需购房集结地。

//

成交分析——峰回路转！4-6月迎来峰值后回落

//

常州市区前三季度商品住宅共成交518万㎡，总金额770.18亿元。从月度成交走势来看，01-02月份受春节影响，成交处于低位，3月份随着整体楼市“小阳春”的蔓延，常州楼市开始复苏，05-06月份至成交高位，成交均价应势而涨，至2019年9月，常州新建商品住宅成交均价达15847元/㎡，同比上涨9%。

//

面积分析——100-160㎡占主力市场，改善产品渐成“刚需”

//

从商品住宅成交面积段来看，2019年前三季度100-120㎡共成交124.15万㎡、120-140㎡共成交149.9万㎡、140-160㎡共成交100.8万㎡，整体上，100-160㎡住宅产品占总成交面积的72%，成为市场上绝对的主力军。这其中又以120-140㎡占比最大，改善产品逐渐占据这一波市场。从供求比例来看，主力户型供求比例基本持平，调控与市场的相互作用凸显。

//

区域分析——武进领跑主城区，供需缺口近29万方

//

从商品住宅的成交区域来看，2019年前三季度，常州市区整体供求持平。其中，天宁区、新北区、武进区呈现明显的供不应求，缺口达53万㎡；而钟楼区由于新项目较少，成交“施施而行”。值得关注的是，武进区成交均价仅14145元/㎡，成为常州主城区明显的“洼地”，而武进区供需缺口近29万㎡，供求的不平衡、区域价值的日趋提升、价格的优势，都给武进区带来了前所未有的机遇，这也恰好给刚需购房族创造了合适的“香饽饽”。

土拍研究院点评

政策宽松扩大内需，商品住宅去化周期再缩短

在调控政策频出的当下，常州购房政策环境却宽松依旧。落户方面，2019年2月，常州发布了《常州市户籍准入管理若干规定》的通知，进一步放宽落户政策；在公积金方面，7月1日《关于调整常州市公积金有关应用政策的意见》正式施行，进一步利好刚需族和外来人口；在楼市调控政策方面，常州目前执行的2017年4月的政策，新购买商品住房（包括二手住房）的，取得产权证后满2年方可上市交易，即新购住房两年内禁止交易，两年内暂无其他限购限售政策。

利好的政策和健康的市场环境对于常州楼市而言无疑是一剂“强心针”。一方面，相比苏州和无锡，常州是一个不限价的城市，新房售价无天花板，高地价项目的不断增加无疑提振了市场和房企的信心；另一方面，2018年以来，常州主城区新房整体去化周期维持在6-12个月，截止今年8月底，常州新建商品住宅库存量仅198万㎡，去化周期平均5个月左右，常州房地产市场前景一片大好。

高价地渐入市，常州房价或再迎调整期

如今的长三角，常州异军突起，渐进准二线城市，土地溢价也不断抬升，高价地涌现，众多开发商不得不用品牌与产品做出新的竞争力。今年以来，常州市钟楼、天宁、新北、武进四大主城区楼面单价均已过万，区域最高楼面单价纪录再上新台阶。截至目前，常州主城区共诞生了11宗“万元地”，2018年的“万元地”均已面市，今年的5宗“万元地”规划都已出炉。

从市场的反应来看，随着商品住宅向改善性发展，品质房源依然是2019年的“珍品”。目前常州主城区已上市和有规划出炉的高价地中，大部分都规划为高端产品，第一宗“万元地”旭辉·铂悦天宁更是以匠心之作成为品质人居的标杆，目前均价约26000元/㎡。匠心产品、品牌赋值，待这一波高价地再面市之时，常州市区房价必将再上新台阶。

房地产市场综述

受2018年下半年多宗土地流拍的影响，2019年前三季度常州房地产市场大体呈现供不应求的局面。库存大幅减少，去化周期显著缩短，政策相对宽松，整体供应成交持平，成交均价平稳上行，房地产市场呈稳步、健康发展的态势。