来源：德科地产频道

我们来看一下大家最关心的：目前的行情会持续多久。先给一个粗暴的回答：量升价跌的趋势至少将延续到明年开春。

1st

全国平均房价会继续下跌，但是 3%-5% 的微弱跌幅，你是感受不到的；而且具体到某一个城市，每个人的感受又不一样。我们通过国家统计局的数据，可以相对清晰地看到，9 月份平均房价是 9296 元/平米。

◆2019年每月全国平均房价变化

月份

销售金额

销售面积

平均单价

9月

16118亿元

17339万m

9296元/m

8月

12211亿元

13066万m

9346元/m

7月

12464亿元

12997万m

9590元/m

6月

18925亿元

20268万m

9337元/m

5月

12632亿元

13433万m

9404元/m

4月

12102亿元

12256万m

9874元/m

3月

14236亿元

15727万m

9052元/m

1-2月

12803亿元

14102万m

9079元/m

*根据国家统计局数据梳理换算

国家统计局不会直接给出平均房价，所以这个数据是我们根据国家统计局的数据换算出来的。这里的房价包括了商品住宅、商铺、写字楼、商住楼，混在一起的平均价格是 9296 元/平米。这比过去几个月都要低，但是比一季度要高。

今年的最高峰是 7 月份，9590 元/平米；相对低的月份 9300 元/平米，跌了 300 块钱。300 块钱换算一下，好像幅度也不是很大，但是这 3% 的概念放大在具体的城市里面，就会比较明显。

2nd

现在全国商品房的平均价格仍然处在下跌趋势。你或许会觉得，房价都下跌了，那市场是不是已经冷得不行了？其实市场是冷还是热，是好是坏，不是这么简单就可以判断的。

有几种模式：第一种「量价齐跌」，没有成交量，价格还在下跌；第二种「量升价跌」，就是价格下跌，但是成交量是高的；还有一种情况是「量升价升」，价格在涨，成交量也在放大。现在就处在中间状况，价格是在下跌，但是量还在升。

我们看一个楼市的行情，到底是相对健康还是冷清得不行，其实第一个因素要看成交量，而不是成交价。当然成交价也很重要，如果全国平均房价真的跌了 10%，那是不得了的，说明市场已经冷到不行了。但是现在从数据来看，跟最高月份比，跌了 3%，这还是相对正常的；如果是跟年初比，还涨了 2% 左右，所以也不至于很冷。

但是从量的角度来讲，它是在升的。无论是销售面积还是销售金额，第一大的月份是 6 月份，第二大的月份就是 9 月份，再过几天，国家统计局会公布 10 月份的数据，相信 10 月份的数据也仍然会是销售量持平。因为 10 月份有个长假，长假期间大家是没有时间去买房的；而且现在行情偏冷清，买房子的事情可以搁一搁，反正房价不涨，甚至还在跌。

到了 11 月份、12 月份，量还要继续上涨，而且会有非常明显的上涨；价格仍然会有微微的下跌。

为什么 11 月份跟 12 月份会微微上涨？很简单的道理，房地产企业到了最后两个月，一定要拼命冲销售业绩。

冲销售业绩有几个原因。第一是争江湖排位，每一家房企每年都有「排位焦虑症」，跟小朋友在学校里面期末考试一样，考完以后排第 10 名还是第 36 名，感受会非常不一样。为了排名，可能会在合理范围内降价。

第二个原因，如果今年的销售额不做上去，明年融资就会受到很大影响。因为很多发债机构、资本市场，会看你这家房企在中国的销售排名是第几位。如果你原来是 30 位以内的，现在跌出了 30 位，他们要重新考量一下这个债要不要发给你，或者把你的利率调高一点。

第三个原因，为了回笼资金。因为现在大家的现金流都非常紧张，央行对于房地产行业的融资仍然保持高压态势。

3rd

最后两个月，我们可能会在不同的城市碰到比较好的促销契机。但是在促销契机下，你的心情可能会比较复杂。你会觉得，有促销说明行情在下行，买涨不买跌是人性，要不再等等？

再等等也行。但是我认为，在年底的这两个月，如果碰到你心仪的房子，又碰到促销，那是可以考虑出手的。但出不出手不是最关键的，你爱不爱，才是更关键的。

我们怎么理解促销？现在有些媒体报道很夸张，特别是「双 11」期间，京东天猫也在卖房子，有一元起拍的房子，有五折起的房子，这些都是比较夸张的说法。

特别是一些暴力营销派房企，会很夸张地来一波年末大促销。但是只要你在稍微成熟规范一点的城市，哪怕是三线城市，如果你的房价低于备案价的八五折（有些城市是八折，有些城市是九折，有些城市是八五折），这个房子是不准签合同的。这个八五折的底线是政府房管部门确定的，历来如此，大概有五六年的历史了。

4th

这是我们的第三个预测：「量升价跌」的这种趋势至少还要延续到明年开春。

至于明年 3 月份以后它还会涨吗？会不会涨我不知道，我只知道，如果以五年为周期，甚至以三年为周期，房价一定是要上涨的；如果以更长线的未来 20 年为周期，房地产永远是一个在中国城市化的进程当中，安全的资产避风港。

这个逻辑大家刻在脑海里就可以了。其实在目前的制度下面，要房价像 2008 年或者 2014 年那样大跌，是很难的。因为政府越来越明白两个点：不能暴涨，但是也不能暴跌。这一年，政府在控制暴涨上有了不少的经验，但是在控制暴跌上，他们的经验早就已经非常丰富了。

未来 20 年，仍然是中国城市化汹涌澎湃的 20 年。在这样的城市化过程中，买房就是分享中国城市化的红利——这句话我们已经讲了 9999 遍了。