先说我的判断结果：

20、21年，房企总体业绩还能继续增长，只是20年大多数房企还能增长，21年可能就只有部分房企增长、其余持平或者下滑，22年业绩多数房企业绩走平或者下滑，23年业绩大部分房企下滑。

表面理由：

一、 17、18年销售的房子，很多还是16年楼市上涨行情前拿的低价地，利润率比较高；

二、17、18年拿的地，相比18、19年的房价，虽然利润率不比16年前拿的低价地，也还是有合理利润率的。

三、17、18、19年的房企销售额，是增长的，但是增速逐年减慢，特别是19年，TOP20房企的权益销售额平均增速已经降低到10%多点。

四、根据多数房企大约两年的结算周期，以上三点，保证了20年财报业绩的增长，只是增速越来越慢；21年的业绩，则要看19年权益销售额增速与结算利润率下滑的较劲结果，有部分房企利润继续增长，其余的则只能持平或者下降。

五、19年拿地的利润率，相比17、18年拿的土地，又在下滑，特别是19年上半年拿的土地，有不少地块的利润率很低，总体利润率较低，19年下半年拿地的利润率相对合理。20年的拿地，特别是最近两个多月对房企融资的放松，就我跟踪的几家房企市场化招拍挂拿地，土拍火爆，如果按照现在房价，有些地有较低利润，有些地没钱赚，有些地要赔钱，高利润的地一块都没有，可以说是房价不涨条件下最近这三四年里行业拿地利润率最差的上半年。22年的结算，是19年前后拿地项目的销售结算，结算利润率应该是进一步下滑，而20年各房企的权益销售额我预计相比19年增长并不乐观，所以从22年开始，大多数房企业绩将开始持平或者下滑，业绩还能增长的将是少数，23年随着结算项目利润率的进一步下滑，大多数房企业绩都应该是下滑。

深层次理由：

一、房企竞争已经进入存量竞争时代的淘汰赛阶段

1、19年房地产的总销售金额已经进入增速个位数时代，销售面积几乎持平，20年的行业销售规模增速更不乐观；

2、在房住不炒的政策背景下，房价总体稳定成了政府调控房地产的主要目标，不允许房价大涨大跌从而维持房地产市场总量的稳定；

3、市场增量几乎要没有了，而各家房企还想继续成长，就只有相互争夺市场份额，市场进入残酷的淘汰赛。

3、18、19年已经淘汰了很多小房企，它们的份额被大中房企获得，所以18、19年大中房企的权益销售增速都大于行业增速不少。目前，小房企手中的市场份额已经不多，还要获得成长，就需要大中房企进行肉搏，相互抢份额，残酷的淘汰赛大幕已经拉开。

4、淘汰赛背景下，为了维持企业销售规模、为了获得金融机构融资，总有些房企不顾一切争夺土地以扩大规模，而不少房企也被迫跟着争夺土地，就是这两个月我们看到的土拍火爆、很多土拍没利润也要拿地的现象，囚徒困境。其实在家电（白电、黑电、小家电）在早些年也出现过这种阶段，存量竞争，大家拼个你死我活。

5、大批房企被淘汰后，市场份额会相对稳定，胜者为王，存活下来的房企会过得很滋润，估值会提高。比如美的、格力都是以前家电行业淘汰赛的胜者。

这时，也可以找到市场给地产股非常低估值的理由。市场应该是认为，现在房企的好业绩是不可持续的，很快就会大幅降低，对有些房企来说，甚至将会破产消亡。这两天泰禾集团暴雷，我简单看了下它的财报，账面只剩55亿货币资金，而短期债务和一年内到期的非流动负债有670亿、预收款有520亿，在已经出现债务违约的情况下，泰禾集团资金链断裂、后续无法偿债、项目大量烂尾是一般情况下是可以合理预期的。而就在泰禾这两周暴雷之前，各个股票软件、股票平台上，泰禾的市盈率还是4倍多、跌破净资产，看起来非常低估。

当然，市场对房企整体给了低估值，也算是一种自我保护。市场不知道哪家房企会胜出、哪家房企会被淘汰，那就都给低估值。这里面肯定有被错杀的房企，如果你能找到这种房企，后面就有业绩增长和估值提高的双击机会。

我觉得在上述房地产行业的大背景下，既然市场进入到残酷的淘汰赛阶段，就要好好想想怎么找到被错杀的房企。

我目前能想到的，房企要在残酷的淘汰赛中胜出，无非就是四个方面：

1、拿地。 有独特的拿地优势，能低价拿地。

2、融资。能拿到企业需要的足够融资金额，融资利率越低越好。

3、管理。管理比别人更好，没有企业内部消耗。

4、产品溢价。有独特的产品卖点，不管是品牌还是配套还是环境，能比同行卖出更高的价格。

这四个方面，能占有优势的方面越多越好，同时短板不能太短。就我主仓持有的华侨城来说，我认为占了1、2、4这三个方面的优势，3这个方面则属于一般，但幸好也不是很差的短板。其他房企也可以类似挑选。

如果这四个方面，一个方面都不占优势，那么，淘汰赛中，我觉得这样的房企，就相对比较难受。

最后，我说一下很多投资者喜欢用的前瞻市盈率。这种计算我个人觉得很不靠谱，因为这种计算的算法是现在的销售额*前两年结算的利润率，而结算利润率是会变的，特别是今年，很多房企在业绩发布会上已经明确告知投资者，不要对利润率抱有太高期望、以后利润率会下滑。20年上半年到目前的土拍情况，其实已经再次说明，机械套用以前利润率、再用当前销售额去计算所谓前瞻利润率，是非常不靠谱的事情。